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  • 宁波“40年产权”的单身公寓 交易税费要多少?
    96棋牌房讯网2019-8-16 9:02:24
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    [提要]近段时间,宁波的单身公寓市场颇为热闹(注:本文所称的单身公寓,特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓,即俗称“40年产权”的公寓。下同。)

      近段时间,宁波的单身公寓市场颇为热闹(注:本文所称的单身公寓,特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓,即俗称“40年产权”的公寓。下同。)

      尽管早在年初就有相关消息、已经形成市场预期,但宁波7月末正式确定于9月15日起实施新的落户政策、明确“40年产权”的单身公寓也可以落集体户,还是被单身公寓各类销售方渲染为天大的利好。

      时隔多年重出江湖的“售后包租”,乃至承诺多少年后高价回购甚至之类的销售手段,虽然前车之鉴甚多,依然还是刺激到了相当一部分将单身公寓作为投资品的购房需求。

      如果购置后用于出租,单身公寓因为面积小、总价低,而租金水平往往高过普通住宅,其年租金回报率一般能够达到百分之四五甚至更高,比把钱存银行显然划算,也称得上是一笔不坏的买卖。

      但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓,那恐怕需要好好考虑——以后出售,“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费,就是一个巨大的不利因素。

      今天,我们就来仔细算算“40年产权”单身公寓的交易税费。

      首先需要特别指出的是,“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等,不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。

      具体来说,单身公寓的契税,一律按总价的3%缴纳,不分面积大??;增值税及附加,或者按总价或者按差额的5.6%缴纳,不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策;个税,或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受普通住宅那样“满五唯一”(购入满5年、为家庭唯一住房)可免征的政策。

      还有一种税,普通住宅交易时候目前是不征的,但单身公寓交易时必须缴纳,即土地增值税。单身公寓的土地增值税,或者按总价的5%征收,或者按30%~60%的差额累进税率征收。

      我们把单身公寓的交易税费列表如下(印花税因为很少,我们就忽略不计了。下同):

      这里面,所谓核定征收,一般是指不提供原购房发票的;按实征收,一般指提供原购房发票的。

      目前在宁波二手房市场上,单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多。

      依规,契税由买方缴纳,增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。当然,宁波二手房买卖的所谓惯例,是房东“一脚踢”、只算净得多少房款,交易税费通常是转嫁给买方的。

      下面,我们细细来算账。

      先算在核定征收方式下单身公寓的交易税费。

      假设一套面积50平方米的单身公寓,单价15000元/平方米,即总价75万元。据上表可知,这么一套单身公寓,得缴:

      契税=75万元X3%=2.25万元;增值税及附加=75万元X5.6%=4.2万元;个税=75万元X2%=1.5万元;土地增值税=75万元X5%=3.75万元。

      总的交易税费,高达11.7万元!

      如果所有税费要买家承担,那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓,实际单价比合同单价高出近2400元一平米。

    来 源:东南商报   

        编 辑:liuy

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